为租户代表提供办公选址方案服务。

创意园出租、运营、建筑分析

旧改创意产业园通常有两种用途,一是创意办公为主,另一个是商业休闲为主。

(一)同乐坊-主题餐饮,时尚酒吧

创意园出租、运营、建筑分析

项目概况:

项目占地面积11300平方米,建筑面积19300平方米。距离南京西路商圈、静安寺5分钟车程。从20世纪20年代起,作为沪西工业区,沿苏州河一带基本都是一些有名的大厂,而同乐坊所在的西康路、余姚路则集中了极具上海特色的弄堂与小型工厂建筑。周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几个高档住宅区,具有较大的消费潜力,意在打造集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。

业态分布:

1.餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布, 易于聚集人气,多为1-2层旧厂房改造。

2.西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公,集中了影视、杂志等文化传媒类企业。

3.以芷江梦工厂为核心,聚集画廊、琴坊等零售店,形成艺术文化的聚落。

主题特色:

以酒吧+俱乐部为休闲商业的主打特色,锁定时尚人群

1.同乐坊的主要客群包括:年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层,年龄在20-45岁之间。

2.针对这类人群的爱好,酒吧+俱乐部是同乐坊最具有特色的业态,且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。

3.利用闲置厂房改造办公场所,吸引多家媒体企业入驻。与媒体合作,定期举办各类时尚发布、访谈等活动

4.与这些媒体展开合作,利用户外广场,时常举办各类时尚活动。

形态风貌:

项目改造宗旨为整旧如旧+后现代设计元素”的运用,同乐坊的改造坚持以“修旧如旧”为原则,在保持上海传统民族工业厂房特色的基础上,注入“文化、创意、艺术、休闲”元素,主要通过拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件,再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。

(二)创邑SPACE老码头-休闲体验,高端俱乐部

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项目概况:

项目位于黄埔区中山南路505号,地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带,紧邻世博园区,距离黄浦江50米。北靠毛家园路、南临新码头街,东隔外马路与黄浦江相望,西临中山南路。占地面积1.6万平方米,建筑面积2.5万平方米,由22栋风格各异的建筑组成。

业态分布:

1.广场部分:主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售、创意工坊等业态,形成一个创意市集,广场中心水景在举行时尚派对时可变为水上T台。

2.办公区域:以创意办公为主,包括创意产品工作坊、先锋艺术家工作室和创意企业办公。

主题特色:

时尚休闲与怀旧文化体验并肩的城市空间,吸引着对特色文化与创意思潮有深厚兴趣的年轻人,呈现给世人别具一格的海派风情。坐落视觉中心的老码头一号功能全面升级,与广场中央的景观水上T台融为一体,华丽转身成梦幻的水上秀场,可谓此次改造的一大亮点。

形态风貌:

1.对裸露在外的砖石墙体和钢架结构作一定的程度上的修复和保留,保存具有纪念性的原始建筑构件,强调“新”与“旧”的共存与融合,并大量运用玻璃的元素,使大面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比,整体风格大气。

2.细节上保留了水泵、水管等码头自有元素,并通过现代化的手法加以修饰,古朴而又时尚。

(三)1933老场坊-主题零售,顶级会所

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项目概况:

项目位于上海虹口区溧阳路611号,共有5栋建筑组成,总建筑面积3.17万平方米;其中,主楼建筑面积2.5万平米,共5层。前身是上海工部局宰牲场,由英国设计师巴尔弗斯设计,享有“远东第一”之美誉。项目定位于时尚创意新地标,产业、商业、文化、旅游四位一体,涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。项目目前暂定为四类保护建筑

业态分布:

1.商业休闲类:1-3层,以中高档的餐饮和零售为主,结合3家顶级会所。

2.创意办公类:第5层,以创意类企业的工作室为主要形态。

3.展览展示类:第4层,依托的空中舞台,定期引入各种时尚发布活动。

主题特色:

1.与休闲旅游结合,聚集人气、提升知名度。

2.极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源,吸引了大量观光游客和摄影爱好者;目前已成为上海工业旅游的主打品牌。

3.引入各类时尚活动,形成亮点,塑造品牌。

4.一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交流活动和公益活动;不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等。

形态风貌:

1933老场坊的建筑融汇了东西方特色,整体建筑可见古罗马巴西利卡式风格,而外方内圆的基本结构也暗合中国风水学风水学说中 “天圆地方”的传统理念。 “无梁楼盖”、“伞形柱”、“廊桥”、“旋梯”“牛道”等众多特色风格建筑融会贯通,光影和空间的无穷变幻呈现出一个独一无二的建筑奇葩。不同的季节,不同的时间,不同的角度,永远可以领略到1933老场坊不一样的风情。

从整体风貌上看,项目完好地保留了建筑原有风貌,旋梯、楼道、连廊、柱体等各种建筑元素,构筑了如同迷宫一般的游览体验。

从商业空间上看,各商家结合建筑特色和自身业态需要,通过现代元素的导入,打造一个个奇特的商业空间。

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四、总结

三个经典项目案例作比较,可以总结出以下几点:

客群特征:

一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群,但是同一个项目对三者的吸引点是不同的,其中,普通大众是人气的来源,城市白领是消费的主力,精英阶层是亮点的塑造。

人气来源:

依托建筑的复古特色、开辟足够的开放性空间、营造独特的休闲环境、高频率地引入各类开放式活动,吸引普通大众的参与,以此聚集人气。

消费主力:

由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体,因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60%以上,构筑一个中高档的生活圈。

亮点的塑造:

面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精,代表整体的档次,成为一个亮点。同时,该类业态选址较独立或隐蔽,体现低调的奢华。

业态基本特征:

休闲商业临近主要进出口以及中央广场、步行道的1-2层厂房改建,形成连续的商业区域,与开放空间形成互动,以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主,主题鲜明、装修精致、富有情调。

酒店会所:

通常选在相对僻静的场所,多为小型的独栋建筑改建而成,外表朴实,内部装修奢华,具有很强的设计感和文化性。

剧院剧场:

规模较大、层高更高的大型车间,通常被改造成剧场或展示的空间,内部功能弹性化,可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途。

创意办公:

通常由厂房改建而成,而内部空间比较灵活,层高较高,可根据企业需要进行划分,部分层高较高的产品空间租户可以自行搭建LOFT形态,从而达到租一层用两层的效果。

开放空间:

相比写字楼的高密度,可以做到低密度搞绿化覆盖。围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间,经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览,吸引人群集聚。

欧翡商业  6218 6996

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