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怎么选择上海的办公楼、创意园、商务中心?

首先我们要搞清楚这三种项目的优缺点

一.创意园的特点

选择写字楼、创意园还是联合办公?看过来

1.创意园大多讲究整体环境和公共区域的环境,所谓的环境不是简单的指干净整洁,而是创意园容积率低,在绿化方面、空间感方面做得要更突出,会让租户尽量感觉到工作的同时能有一些放松的感觉,工作之余能有一种类似公园漫步的感觉。

2.创意园的办公室一般内部层高都会超过3米,相对于写字楼的标准2.8米层高,创意园带来的整体空间感会更舒适,压抑感也几乎没有。特别类似于摄影摄像行业,只能选择创意园。

3.创意园的空调使用一般都没有时间限制,这个针对于广告业、IT业、互联网业、设计行业等加班较多的企业是完全贴切的,写字楼空调时间一般会控制在朝八晚六,春秋季自然问题不大,冬季相对咬牙也能熬一下,但是夏季没有空调的话,我相信员工都得辞职吧?或者公司开的待遇比华为还要好。

4.创意园本身讲究的就是创意,所以针对于装修这些更能提现租户的自身特点,可以按自己想要的方向去设计去装修,约有特点越有创意,开发商越欢迎,可以完全放开了装修,装修出新高度,装修出新思路。

5.相对人流会较多。其实严格意义也算不上人流多,主要是因为创意园比较集中的业态为广告设计、互联网等行业,而这些行业上班时间都没有严格的标准,上班晚下班也晚,所以各个时段都会有人进进出出,可能给人一种比较杂的感觉。

6.创意园相对近地铁的项目比较少,因为容积率的问题,土地使用率有限,造成创意园项目越往外围会越多,市中心的园区稀缺,价格相对也不便宜。

7.因为创意为主,所以相对时尚感和生活气息会更浓,自然庄重感和仪式感会较低,所以相对不太适合类似于金融行业、律师行业、高精密仪器等偏严谨庄严感的行业。

二.写字楼

选择写字楼、创意园还是联合办公?看过来

1.找近地铁交通好的写字楼很容易,写字楼占地面积小,一个地铁站周围可以有三五个,甚至十来个写字楼,单创意园占地面积大,体量却不大,所以一个地铁站周围基本一两个创意园最多了,选择面较窄。

2.内部整体感觉简单明了,人员进出也较少,基本都是朝九晚五工作制度较多,集中在上下班时间进出,会比较安静,不显得嘈杂。

3.写字楼楼层高,拥有创意园所没有的更佳的视野,创意园大多都是矮房子,站在创意园的办公室内能看到的,写字楼也能看到,站在写字楼的办公室内能看到的,创意园就看不到。

4.和上文提到的相类似,写字楼占地面积小体量大,创意园占地面积大体量却不大,所以写字楼选择范围会更广,创意园选择范围则很小。有再找办公室的朋友,有没有觉得要找到一套合适的创意园会大半个上海跑?而要找写字楼,基本就在一个小区域内就能解决问题。

5.写字楼交付标准较多为架空地板,吊顶和空调,入驻的装修比较容易,成本也较低。创意园因为更讲究企业各自的特点,让租户自己装修,所以交付一般都是毛坯,装修成本会交大。(这里忽略有上家遗留装修的情况,以交付标准为主)

6.写字楼最大的问题是空调,稍微好点的写字楼项目空调大部分都有使用时间,一般都是朝八晚六,双休停止空调使用。由于空调都是整层楼或多层楼甚至整栋楼统一控制的,所以如果超过时间使用空调,就会大面积使用空调,所以超时费相对都比较贵,一般一小时收费都会在几百,贵的有几千的。所以相对于加班多的行业就不太适合。

7.写字楼层高标准基本都在2.6-3.0米,相对于创意园的层高,会有些许压抑感,空间感不够。

8.写字楼项目在退租的时候,稍微好点的项目都会要求复原,也就是恢复到标准交付的状态,即架空地板,白墙,无隔断,这也是一个比较麻烦的事情。

三.联合办公

选择写字楼、创意园还是联合办公?看过来

1.最大的优点,方便,很方便,办公家具都有了,你拿个包带个手提就可以去办公了。只有联合办公可以做到,现在签约租赁,立刻就进去办公这种速度。

2.租赁成本容易控制,装修有了、办公家具有了、水电网络等费用一般情况下都是包含了,不需要再额外支出。

3.公共空间做的足够好,足够炫目。吧台、沙发、咖啡、休闲区域这些是所有联合办公的标配,个别还有床、桌球、酒、秋千等等。。这是来玩的吗?

4.鸟虽小五脏俱全,体量大都不大,但是因为入驻的基本都是小微企业,所以看看体量不大,里面五花八门的公司特别多,在公共空间很容易的就相互勾搭上了,可以最高效的形成资源共享。在这里我甚至觉得可能比在非诚勿扰找另一半的效率更高。

5.租期灵活,短租的一个月也行,更有甚者按工时出租的,完全实现了走到哪里就到哪里办公。这种是创意园、写字楼项目所不具备的,你随便到那个创意园或者写字楼里面让开发商给你一间办公室,你和他说你要办公一小时或者五天试试,不骂你****(自行脑补)算不错的了。

6.最大缺点就是砸,人多,各种各样的人,进进出出,至少我觉得有点心烦意乱。

7.没有私密空间,都是以小空间甚至工位出租的,所以你想要一个自己的会议室,那是不太可能的,当然你可以租个空间作为会议室,但是那些支出也足够租传统办公室了。

8.前面有说到租赁成本容易控制,对,是容易控制,而不是便宜。因为租金按人头算,有一个算一个。所以这个临界点欧翡觉得在10人左右。少于十人的公司,且不需要会议室和私密空间的,可以考虑联合办公。超过十人的,意义不大了,因为这些租金足够你租一个传统办公室了,还能有自己的私密空间和会议室。所以最适合租联合办公的是1-4人左右的小微企业,能充分发挥和享受联合办公的优势。

四.总结

选择写字楼、创意园还是联合办公?看过来

1.从业态上来说广告设计、影视传媒、摄影摄像、互联网这类偏时尚、活泼、前卫的企业或青年军为主力的企业更适合选择创意园;律师咨询、金融产品、医疗科技、仪器设备这类偏严谨、沉稳、传统的企业更适合选择创意园;不限业态,小微企业,稳定性不高的更适合联合办公。

2.从环境来说,想要更舒适的选择创意园;想要宁静稳重的选择写字楼;想要活泼时尚开心的选择联合办公;

3.从成本上来说,创意园和写字楼实则差不多,人少的灵活的则选择联合办公。

4.加班多的,请无视写字楼。

5.想要完全展示自身风格的选择创意园,想要低调内敛又不是身份的选择写字楼,想要有风格自己又不想搞的选择联合办公。

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