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联合办公需精细化运营

联合办公业疾行4年,一度低调的星库空间,由恒大前任副总裁白羽出来创业的这家联合办公依然活着。在星库空间四周年之际,白羽对于过去这几年行业发展走过的一些弯路,发表了较为犀利的评论。

首先,联合办公进甲级写字楼不靠谱, 结局只会是降价+补贴。甲级写字楼并不是中国小微企业、创业公司的首选,这类客群对价格是很敏感的。他们在配置上面当然希望很好,但是他们不愿意为这么高的价格买单。所以联合办公企业如果把主力阵地选在了甲级写字楼、选在了CBD,他们将面临的一个很大的后果就是恶性的降价补贴。


行业恶性竞争导致甲级写字楼工位价格跟工位成本是倒挂的。这种现象直到2018年在北京和上海联合办公行业内都普遍存在,很多联合办公用很高的价格把甲级写字楼租下来,然后用一个倒挂的、更低的价格再租给创业公司,因为不这样干的话其实就很难把它填满。

其次,WeWork模式在中国跑不通,要本土化运营。WeWork提供的格子间式的联合办公在中国已经不太适应。中国1800万家企业中,99%是小企业,并不是WeWork定义的自由工作者,他们的工作方式并不能按照标准化、模式化的方式切割成四、六人间的组合。在中国哪怕是只有十几个人的公司,它也是会有老板的办公室,它也会有一个财务出纳,也会有这种等级分明的空间规划秩序。 而在Facebook,扎克伯格也是坐在开放办公区的,这充分说明了东西方企业文化的差异。


所以,联合办公并不能够按照一种标准化模式去把这个空间格子间去复制。你要真正承认中国企业和国际品牌的客户是不一样的。

再次,联合办公需要精细化运营,欲速则不达。联合办公行业的挑战在于它是一个精细化服务和一个新需求的结合体,它不是来自传统的需求,它来自于中小企业,同时它又像酒店行业有一个精细化服务的一个基础。这两件事在中国来讲其实都特别不适合快速创业者。中国的企业喜欢复制模式,复制模式的前提就是客户不能变,如果客户有很大差异,同样的模式基本上就是陷阱。

另外一个条件就是服务太重的事中国企业往往没有耐心做,中国还是一个野蛮增长、资源变现的逻辑,所以中国很少特别出名的本地五星级酒店品牌,因为服务业其实特别的耗功夫。

最后,联合办公不是一个大家单拼资源、拼融资就能搞定的行业。白羽在2018年下半年做了两个指标来比较行业的状态,第一个指标是资本的效率,是管理面积和融资额的比值,第二个指标是资本的效益,是年度亏损额和年度营收的一个比值。

效率指标是越高越好,效率指标越高代表资本运转效率相对较高,你的项目能赚钱,你可以把赚到的钱滚动的投入到新项目中,它才可以管理更多的面积,如果你每个项目都亏损,你的资金周转效率就会非常低。


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