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上海2019年第一季度写字楼出租、创意园出租市场部分数据报告

2019年写字楼租赁、创意园租赁市场热度依旧不减。第一季度起,客户需求量甚至略有小爆发的趋势,欧翡商业的数据显示,有需求租赁办公地的客户数量相比去年同期大约增长约40%左右。且个别热门区域出现明显供不应求的态势,比如徐家汇、中山公园、静安寺等。当然这些所谓的供不应求仍旧和客户的需求有关,比如徐家汇、静安寺的中小面积办公地一席难求。中山公园附近的100-200的面积相当匮乏等等。接下来欧翡就以欧翡公司一些内部数据来总结一下今年第一季度办公租赁需求的市场形势。

一.租赁企业所属行业

上海2019年第一季度写字楼出租、创意园出租市场部分数据报告

如图可以看出,几个近几年比较热门的行业基本没有交大改变,咨询类、广告传媒、教育培训、软件IT、商务服务等依旧是写字楼以及创意园租赁的主力。其中咨询类行业以投资咨询、律师事务所、专业行业咨询、企业管理咨询为主;广告传媒以广告设计、平面设计、婚庆会展、媒体等为主;教育值得一提的是大部分都是以开办幼教为主,即营业性质较强,且因为中小学课外教育近几年的市场火热状态,也导致在行业选址方面的限制较多(比如楼层必须3楼以下、产权属性、消防等),所以是一个典型的供不应求的类目;医疗类目也是近阶段较为有热度的一个板块,其中以医美行业以及齿科为主力,也是一个选址条件较为苛刻的行业,例如此行业基本需求上下水、以及规定范围内不能有同行业的竞争限制,由此产生和教育行业同病相怜的窘态,不同于教育行业的是此类目企业的大部分是预算十足的情况下仍然一地难求。

二.需求客户年龄段

上海2019年第一季度写字楼出租、创意园出租市场部分数据报告

如上图,很明显25-34岁为主力军,这基本也是属于普遍公认的一个情况。该年龄段基本属于累积了一定行业经验准备创业抑或是自己公司已经开始稳定起步发展的阶段,也就是新的办公地需求或扩租的需求强烈。让欧翡有点惊讶的竟然是18-24岁这个年龄段竟然能排到第二,也很明显的说明了中国市场创业的年龄的越发年轻化。而欧翡看了下数据,这个年龄段的行业比较多的是:休闲娱乐、IT、网络等,这些也能从一个侧面说明这些行业大部分是用热情以及兴趣去引领创业者奋斗的,因为这个年龄段基本不太可能存在太多的经验以及非常专精的专业能力。35岁及以上的新创业的则少之又少了,基本都是扩租形势的需求。

三.需求面积占比

上海2019年第一季度写字楼出租、创意园出租市场部分数据报告

小面积需求仍是市场主力需求,大部分新创业,以及小团队的企业是这个市场的主旋律。200-400平米的需求基本又是小面积需求的升级版,这一部分的客户基本属于之前的小面积客户,经过市场考验以及沉淀后,生存下来乃至发展壮大的那部分,即大部分是从以前小面积因为公司扩大不够用的扩租需求。新创业的客户只有很小一部分起步就是200平朝上的需求。700平及以上的需求客户多为该行业内较为有实力以及上市公司。

四.需求租金比例

上海2019年第一季度写字楼出租、创意园出租市场部分数据报告

这个系列和面积需求有异曲同工之妙,比例也和需求面积大小成正比。即价格较低的写字楼以及创意园为市场需求的主旋律,这也能再次说明,新创业以及中小企业仍旧是写字楼租赁、创意园租赁以及商业地产租赁的主力需求客户。也印证了那句老话,长江后浪推前浪、前浪死在沙滩上。这部分小面积、低预算的客户大多最后被市场所淘汰,而最后坚持下来的,发展壮大的只是其中的一小部分。4-7元/平方米/天这部分的需求量,是上海主要几个办公租赁区域的市场供应写字楼出租、创意园出租的主要行情价格。10元/平方米/天的租金需求则不一定都是大客户,也有很多小面积需求,但对租赁地段或项目品质有一定要求的客户。

五.需求类型

在需求类型上,目前创意园租赁需求依旧火爆,欧翡之前有文指出创意园和传统写字楼的区别,有兴趣的朋友可以翻一下以前的文章。这两类产品的区别也是很明显的,而目前的市场主力行业也大都更适合入驻创意园区,特别由于加班、创意设计等行业以及市场需求等属性的需要。商业用房性质需求主要是出自教育类、医疗类行业,行业特殊性也较为明显,经营性质为主,办公性质被完全弱化了。类似于和租门面做生意的需求也并行不悖了。

 

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