2020全球房地产市场趋势预测

全球整体投资活动数量会略有下行，投资者态度依旧保持谨慎，但是，鉴于可用于房地产投资的资金储备已接近历史最高水平，预计未来投资者仍会继续关注房地产行业；全球办公楼租赁需求整体保持稳定，但2020年市场供应量将达到顶峰，这或将逐步推高空置率；物流市场租赁需求仍然强劲，并将推动全球供应量的增长。

 

2019年，全球各地政府债券收益率呈下降趋势，很多国家的长期国债收益率甚至都处于历史低点。但是，相较于大多数其他类别的资产，房地产仍具有一定程度的溢价，也使得未来房地产投资依旧有更大优势。

 

2019年第三季度，全球房地产投资交易较为活跃，交易量同比增长13％，达到2050亿美元；在2019年前9个月，全球房地产总交易额则为5500亿美元，比2018年同期增长了约1％。可见，尽管目前机构投资者的态度愈发谨慎，但2020年我们仍可看到大量投资者进入房地产行业。

从区域角度来看，未来亚太区的房地产投资市场活跃度也呈上升趋势。2019年第三季度交易量同比增长18％，达到了420亿美元；2019年前三个季度的交易量则达到了历史最高水平，总计1280亿美元，较去年同期增长了10％。而推动这一增长趋势的主要因素则在于：中国——其2019年前三季度总交易额同比增长率达到了56％的水平。

2020年，虽然受到全球市场不确定性、贸易战及经济放缓等因素的影响，房地产投资将面临一定的考验，但是，科技发展、社会变革及人口结构变化都将为房地产投资带来新的机遇。

2020年，全球办公楼开发活动达到顶峰，预计新建办公面积将接近1900万平方米。一方面这将为租户提供更多选择，另一方面，鉴于竣工量的回升，预计2020年全球办公楼市场空置率将出现上升，至2020年底或将达到11.7％；此外，这还将导致2020年全球30个主要市场中的优质办公楼租金增长率进一步放缓至1.5％左右。

根据仲量联行对全球96个国家及市场的数据统计，2019年前三季度的全球办公楼租赁交易量较去年下降了3％。我们预计这一趋势仍将持续，2020年全球交易量或将进一步放缓近10％。

尽管由于经济不确定性等大环境的影响，办公楼租赁市场有放缓迹象，但租户需求仍具备一定弹性。预计未来，金融机构、专业服务机构及科技企业仍是办公需求的主要驱动力，而来源于灵活办公服务供应商的需求占比将会很小。

电子商务企业及传统零售商正在上演“最后一英里交付竞赛”，他们皆亟需以更快速度将其产品提供给消费者。这一态势将转化为新的需求——企业需重构供应链，转向全渠道分销模式，并升级物流仓储空间以提高效率——这将有助于推动全球物流地产建设规模达到更高水平。虽然供应规模将面临大幅上升，但由于净吸纳量和预租率亦处于高位，因此未来物流市场的空置率仍可保持相同水平，甚至出现下降。

 

基于全球背景，探见中国动向

 

展望2020年，在全球经济减速的背景下，中国整体宏观经济增速预计也将继续放缓。中国政府将实施组合政策工具来稳定经济增长，同时，更为积极的财政政策和更为灵活的货币政策预计也将为房地产市场带来新的机遇——超大型城市群的全面开发、金融等行业的开放提速、科技创新所引领的经济转型等。

虽然中国整体办公楼租赁需求预计还将受到内外部经济不确定性因素的影响而面临承压态势，但来自于科技行业的新增需求有望继续成为市场亮点。受益于中国数字经济的快速增长、科技全产业链的构建以及科技企业的全国布局，我们预计2020年科技企业在一线城市甲级办公楼净吸纳量占比将达到27%，在主要二线城市甲级办公楼净吸纳量占比也将上升至17%。

此外，京津冀、粤港澳、长三角、成渝城市群等中国主要城市群的建设预计也将在2020年实现加速发展，并有望在未来成为全球城市群发展的领军者。更高质量的创新驱动、协同效应的模式预计将进一步提升区域的经济效率，并创生新的投资机会。

风物长宜放眼量，随着时代的快速变革，不论国内还是国外的房地产市场参与者都需要以更具前瞻性的眼光来看待市场，在迎接挑战的同时把握机会。博览天下事，方可损益盈虚，与时偕行。

 

 

 

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